Vaut-il mieux acheter son bien sous régime TVA ou avec droits d’enregistrement ?

Comparatif direct entre droits d’enregistrement et TVA

En Belgique, l’Etat perçoit des taxes sur la vente de biens immobiliers. Ces taxes lui reviennent soit sous forme de droits d’enregistrement, soit sous forme de TVA.

Le régime TVA de 21% est applicable pour toute transaction de bien immobilier considéré comme neuf. Un bien immobilier est considéré neuf s’il vient d’être achevé, s’il n’a pas encore été occupé, ou s’il est occupé depuis moins de deux ans. Pour être plus précis, le bien est considéré neuf jusqu’au 31 décembre de l’année suivant l’année de la première occupation… donc la durée d’occupation prise en compte peut beaucoup varier.

Si vous achetez un terrain pour y construire une maison, l’achat du terrain sera soumis aux droits d’enregistrement, tandis que vous paierez la TVA sur la construction neuve. Mais si vous achetez un immeuble en construction en même temps que son terrain, auprès la même personne, alors le régime TVA sera appliqué au terrain également.

Le régime des droits d’enregistrement est applicable sur toutes les autres transactions. Ces droits sont de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles, et de 12% en Flandre.

Pour les personnes faisant l’acquisition de leur premier bien immobilier dans le but d’y élire domicile, il existe des abattements fiscaux. La première tranche de 200.000 euros du prix d’achat n’est pas soumise à l’abattement, soit une économie de 21.875 euros. Toutefois, le prix total du bien ne peut excéder 600.000 euros.

Attention, l’abattement à Bruxelles n’est encore que de 175.000 euros jusqu’au 1^er avril 2023.

En Région Wallonne, l’abattement n’est que de 20.000 euros.

 En Région Flamande, l’avantage fiscal s’exprime sous forme de réduction du taux de droits d’enregistrement à seulement 3%, et même à 1% si l’acquéreur s’engage à effectuer une rénovation énergétique dans les 5 ans.

Transaction immobilière sous régime TVA, avantages du vendeur

L’immeuble neuf peut être vendu de deux manières différentes : soit par le promoteur immobilier avant, pendant ou à la fin de sa construction, soit par une personne l’ayant acheté auprès du promoteur et désirant le revendre.

Dans les deux cas, le vendeur doit reverser le montant de la TVA à l’Etat, mais en contrepartie il récupère le montant de la TVA qu’il a dépensé lors de la construction ou de l’achat du bien neuf. En pratique, il devra juste payer la TVA sur son bénéfice.

Régime TVA, avantages de l’acheteur

De prime abord, acheter un bien taxé à 21% plutôt qu’à 12,5% (voire moins avec abattement) n’est pas une bonne idée. Mais plusieurs arguments jouent en la faveur de l’achat sous régime TVA.

• Un bien immobilier neuf aux normes

En achetant un bien neuf sous régime TVA, vous bénéficiez d’une construction utilisant les techniques les plus récentes, notamment en ce qui concerne l’isolation et la consommation d’énergie. Ce bien n’aura besoin d’aucune rénovation avant longtemps et vous fera faire des économies sur vos factures.

• Possibilité de revente rapide

Si vous achetez le bien auprès du promoteur immobilier, vous pouvez le revendre en tant que « neuf » jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de l’acquisition. Lors de cette revente vous pourrez récupérer la TVA déboursée à l’achat. Notez que les biens immobiliers neufs, avec PEB attractif, se (re)vendent beaucoup plus vite que les autres biens.

• Marge de négociation à l’achat

Si vous achetez auprès d’un revendeur, étant donné que celui-ci va récupérer sa TVA sur l’achat et sur les éventuels travaux qu’il aura réalisés, il est possible de négocier le prix à la baisse.

Que vous achetiez sous régime TVA ou avec droits d’enregistrement, vous pouvez faire confiance à LR Finances pour vous fournir un prêt hypothécaire adéquat. En tant que courtiers de crédits à Bruxelles, nous proposons même une formule Crédit Accordéon pour les jeunes souhaitant acheter leur premier domicile.