Frais de notaire : comment accéder à la propriété sans fonds propres ?

Conditions strictes, mais alternatives possibles

Depuis l’entrée en vigueur de la directive européenne au 1er avril 2017, le prêt à tempérament initialement proposé par les banques pour le financement des frais liés à l’acte d’achat, dont les frais de notaire, passe dans la famille des crédits hypothécaires. Il est donc obligatoire, pour tous les particuliers qui souhaitent faire financer les frais de notaire, de contracter un crédit hypothécaire et non plus un crédit personnel. A l’heure actuelle, les conditions soumises par la majorité des banques ne permettent plus à ces mêmes particuliers de financer les différents frais. Ce sont donc certains courtiers en crédits qui reprennent la main et qui développent, pour le plus grand bonheur des futurs propriétaires, des options pour assurer l’accès à la propriété.

Le crédit hypothécaire, le “all-in”

Vous souhaitez embarquer dans l’aventure “maison” ? Acheter votre propre bien immobilier, sans fonds propres ? Sachez que les frais de notaire sont aujourd'hui toujours intégrés au crédit hypothécaire, puisqu’intrinsèquement liés à l’acte d’achat. Alors qu’on parlait de crédit 125%, on évoque actuellement le crédit total ou all-in. Un package qui reprend à la fois les frais de notaire, les frais d’achats mais aussi les travaux éventuels. Notons cependant que ce crédit est divisé en deux parties, d’abord l’achat et les travaux avec une avance étalée sur 25 ans, ensuite, les frais de notaire avec une seconde avance sur 10 ans.

Pour accéder à ce crédit, vous devrez remplir trois grandes conditions :

• L’achat immobilier doit être le premier 
• Le montant de vos charges fixes ne doit pas excéder un certain pallier 
• Vous ne pouvez pas être fiché à la Banque Nationale

Vos ressources personnelles

La deuxième option provient de “vous-même”, de votre apport personnel. En tant qu’emprunteur, si vous êtes apte à couvrir une partie des frais de notaire via vos propres ressources financières, vous pourriez contracter un crédit à 105%, permettant le financement du solde manquant. Parce que la fiscalité dans le domaine notarial est variable d’une région à l’autre du pays, il vous sera vivement conseillé d’en discuter avec votre notaire ou avec votre courtier. Ainsi, vous serez fixé sur la somme à débloquer pour couvrir ces frais spécifiques.

Un autre bien immobilier en garantie

Voilà la troisième solution qui s’offre à vous : demander à l’un de vos proches, parent ou cousin par exemple, de vous aider dans ce beau et grand projet d’achat en mettant leur propre bien en garantie. Il s’agit donc de placer un bien complémentaire en garantie auprès de l’organisme prêteur. Attention néanmoins au défaut de paiement. Si l’emprunteur n’est plus capable, pour une raison ou une autre (perte d’emploi, divorce, accident…), de rembourser son crédit, il peut y avoir saisie sur salaire mais aussi mise en vente de son bien immobilier et de celui mis en garantie ! Si cette troisième alternative est privilégiée, un lien de confiance fort et inatteignable devra alors lier les deux parties. Notez que les parents garants sont considérés comme affectants hypothécaires, que l'emprunt de leur enfant ne sera pas visible dans leurs charges s’ils veulent souscrire à un autre crédit.

L’assurance emprunteur, pourquoi ?

L’assurance prêt immobilier, un détail ? Non, un facteur déterminant pour certains organismes de crédit qui ne vous accorderont de prêt pour le financement des frais de notaire qu’à condition que vous souscriviez une assurance prêt immobilier. Aussi appelée “assurance emprunteur”, elle constitue désormais une des conditions incontournables du crédit immobilier, hypothécaire. Imaginons que l’emprunteur soit en situation d’insolvabilité, il s’agit, pour les banques, d’une garantie de remboursement par l’assureur. Le risque de se retrouver avec un emprunt non remboursé est drastiquement réduit. Et même si l’assurance emprunteur ne revêt pas de caractère obligatoire, elle demeure votre seule clé d’accès au crédit immobilier.

Dans cette aventure qu’est l’achat immobilier, soyez sûr de partir avec le bon compagnon de route. Depuis plus de 25 ans, LR Finances vous sert de boussole, répond à toutes vos questions en matière de prêt hypothécaire et d’assurances et vous aide à concrétiser votre projet. N’hésitez pas à faire appel à nos courtiers de crédits et à leurs connaissances ! Ils prendront le temps d’établir une offre complète, tenant parfaitement compte de votre situation personnelle et de vos besoins.